Dirganusantara.com-Pada era globalisasi saat ini perusahaan mempersiapkan perusahaannya untuk menghadapi dunia persaingan di bidang bisnis yang semakin kuat dan pasar yang semakin global. Pada tahun ini dan tahun berikutnya agenda perekonomian Indonesia akan ikut menentukan perkembangan dan penentuan sektor property di Indonesia. Menurut pengertian pada umumnya, properti adalah milik, kekayaan, harta benda atau tanah milik yang bisa berupa benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. Istilah properti juga merujuk kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas terkait dengan kepemilikan seseorang atau kelompok orang atau suatu hak ekseklusif. Bentuk utama dari properti ini termasuk real property (tanah), kekayaan pribadi atau personal property (kepemilikan barang secara fisik) dan kekayaan intelektual.
Perusahaan Property merupakan salah satu sektor perusahaan yang masih memiliki prospek baik dimasa mendatang. Hal ini dapat dilihat dengan adanya minat masyarakat yang semakin berkembang dalam menginvestasikan uang dalam bentuk tanah atau property. Karena kenaikan harga tanah setiap tahunnya mengalami kenaikan. Dimana hal tersebut mengakibatkan perusahaan sektor property menjadi lebih berkembang pesat dan banyak perusahaan yang ikut andil dalam pemanfaatan peluang ini. Sehingga perusahaan sektor property terus melakukan sebuah inovasi terbaik demi menciptakan keunggulan yang lebih baik dari perusahaan lain. Maka dari itu munculah persaingan berbagai perusahaan semakin ketat dalam upaya meningkatkan dan mengembangkan kualitas bisnis perusahaan tersebut.
Sebenarnya sistem bagi hasil usaha lebih baik dibandingkan dengan menggunakan sistem bunga. Bagus dipandang dari segi agama sekaligus bisa lebih membuat para nasabah menjadi lebih yakin untuk memilih jenis investasi ataupun pinjaman yang menguntungkan dan tidak memberatkan bagi pihak nasabah untuk melunasi hutangnya.
Banyak pihak yang menilai jika sistem bagi hasil lebih adil daripada sistem bunga. Bahkan sekarang sistem bunga dinilai haram karena seperti memaksa dan membebani para nasabah untuk membayar hutang. Sistem bagi hasil dengan investor pribadi (pinjaman pribadi tanpa agunan) harus dilakukan berdasarkan kesepakatan bersama sehingga tak akan ada pihak yang merasa dirugikan sedikitpun karenanya.
Namun kadang banyak ditemukan kasus gagalnya sistem bagi hasil dan investor sering merasa tertipu. Hal ini mungkin disebabkan oleh dua hal. Yang pertama adalah pengusaha tak menggunakan sistem profit sharing yang benar dan kemungkinan kedua adalah mungkin perusahaan sudah benar dalam menggunakan sistem bagi hasil namun tidak terbuka atau transparan dalam menjelaskan sistem resiko kepada konsumen sehingga mereka merasa tertipu.
Faktor pertama yang harus Anda lakukan pertama kali sebelum memutuskan untuk melakukan investasi adalah pelajari dengan benar sistem bagi hasil tersebut secara terperinci dan baik.
Disitulah Kita bisa mengambil keputusan apakah perusahaan benar-benar mampu menjalankan sistem bagi hasil dan apakah mereka adil dalam menjelaskan setiap detailnya sehingga bukan hanya berisi potensi keuntungan belaka namun juga resiko yang mungkin akan terjadi di masa depan. Sudah diketahui banyak pihak bila sistem bagi hasil merupakan suatu kerja sama yang dilakukan oleh kedua pihak dalam menjalankan suatu usaha. Pihak yang pertama adalah pengusaha yang ambil andil dalam sebuah keahlian, sarana, waktu, dan keterampilan guna mengelola usaha tersebut.
Sementara pihak kedua adalah seorang investor yang mempunyai andil dalam hal pendanaan usaha uang dilakukan oleh pihak pengelola dana sehingga bisa berjalan dengan baik. Modalnya pun bisa modal kerja ataupun modal secara keseluruhan. Dikarenakan memiliki keterampilan dan tugas masing-masing, maka kedua belah pihak mempunyai hak atas usaha yang akan dikerjakan.
Di samping banyak keuntungan yang di dapat dari Dana Investasi Properti, Dana Investasi Properti tetap memiliki risiko karena hanya bisa berinvestasi pada aset properti karena itu kinerjanya sangat bergantung pada sektor properti yang dapat merugikan investor pula. Maka beberapa hal mempengaruhi risiko, bisa dikarenakan : Penyewa yang gagal bayar, Turunnya nilai properti, Risiko likuiditas. Berdasarkan hasil penelitian terdahulu dan fenomena yang ada, peneliti tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul Pembagian Bagi Hasil Terhadap Investor Pada Perusahaan Property.
Dalam sebuah bisnis atau perusahaan akan ada pembagian keuntungan dari modal yang diberikan setiap akhir tahun atau akhir periode, yang biasa disebut deviden. Pada dasarnya, deviden diberikan sesuai dengan jumlah modal yang diberikan masing-masing pihak. Namun dalam pembagian hasil keuntungan secara keseluruhan, ada dua metode perhitungan yang memiliki pendekatan dasar berbeda.
Berikut adalah dua jenis metode yang dapat digunakan dalam proses bagi hasil keuntungan bisnis:
1. Sistem Porsi Tetap (Fixed Equity Split)
Sesuai dengan namanya, sistem ini membagi hasil keuntungan dengan tetap sesuai berapa presentase modal yang diberikan di awal bisnis. Jika Anda memberikan 50% dari total modal bisnis, maka Anda akan mendapatkan 50% dari keuntungan di akhir periode. Jumlah ini akan tetap diberikan dan tidak berubah selama bisnis masih berjalan serta menghasilkan keuntungan. Kecuali jika kemudian kepemilikan modal itu berpindah tangan kepada orang lain, baru jumlahnya bisa berubah. Pada sistem ini, pembagian hasil keuntungan bisnis hanya berdasarkan pada kepemilikan modal saja tanpa melihat aspek lain. Jadi ketika ada pemberi modal yang sekaligus berstatus sebagai rekan kerja, pembagian keuntungan tetap mengikuti sistem fixed equity split ini. Mereka hanya diberikan sesuai dengan modal yang diberikan di awal, tanpa ada perhitungan lain dari hal-hal yang mereka berikan untuk bisnis.
Sistem ini memang memudahkan dalam proses pembagian bagi hasil karena porsinya yang tetap dan tidak membutuhkan banyak perhitungan lain di dalamnya. Namun sistem ini lebih cocok diterapkan bagi rekan bisnis yang hanya berstatus sebagai investor murni. Atau dengan kata lain, mereka yang hanya memberikan dana untuk modal tanpa adanya tambahan kontribusi penting lainnya.
2. Sistem Porsi Dinamis (Dynamic Equity Split)
Pada sistem ini, pembagian hasil keuntungan dilakukan bukan saja berdasarkan modal yang diberikan; namun juga kontribusi yang dilakukan terhadap bisnis. Sistem bagi hasil ini dicetuskan oleh seorang penulis buku bisnis ternama yaitu Mike Moyer, yang menyebutkan dalam bukunya yang berjudul “Slicing Fee – Funding Your Company Without Money”. Mike Moyer mengusung sistem ini karena melihat bahwa bukan saja modal yang memiliki aspek penting dalam bagi hasil, tapi juga kontribusi yang diberikan oleh pemilik modal.
Dan memang pada realitanya, pemilik modal sebagian besar adalah pendiri bisnis (founder) yang tentunya mencurahkan banyak kontribusi diluar dana. Mereka memberikan waktu, tenaga, hingga kemampuan yang seharusnya juga dihargai dengan baik. Selain itu, seiring berjalannya waktu bisa saja salah satu founder kemudian memiliki bisnis lain sehingga waktunya dalam mengelola bisnis yang sekarang jadi berkurang. Jadi tidak adil jika mereka yang memberikan kontribusi waktu dan tenaga tidak mendapatkan sesuatu yang lebih dibanding mereka yang tidak memberi kontribusi lebih.
Karena itu, sistem dynamic equity split ini menghitung pembagian hasil berdasarkan modal, waktu yang diberikan, dan kemampuan yang dimiliki. Dalam kata lain, pemilik modal yang juga memberikan kontribusi lain kepada bisnis akan mendapakan gaji rutin seperti pegawai lainnya. Perhitungan mengenai waktu dan kemampuan bisa disepakati dari awal antara founder atau bisa diatur oleh bagian keuangan perusahaan, supaya tidak menimbulkan permasalahan di kemudian hari.
Bisnis perumahan yang dilakukan dengan cara pembangunan dan pembagian rumah sangat banyak ditemui saat ini, tetapi masih banyak juga masyarakat yang belum mengetahui tentang pembangunan dan pembagian rumah. Konsep bisnis pembangunan dan pembagian rumah yang selanjutnya disebut juga dengan istilah perjanjian bangun bagi dalam bidang perumahan dianggap menguntungkan bagi kedua belah pihak yang melakukan perjanjian. Djaren Saragih memberikan pengertian dan fungsi dari perjanjian bagi hasil atau yang disebut juga dengan Deelbouw Overeenkomst yaitu hubungan hukum antara seorang yang berhak atas tanah dengan pihak lain (kedua), dimana pihak kedua ini diperkenankan mengolah tanah yang bersangkutan dengan ketentuan, hasil dari pengolahan tanah dibagi dua antara orang yang berhak atas tanah dan yang mengolah tanah itu. Perjanjian bangun bagi dapat terjadi apabila pemilik tanah dan developer sepakat untuk melakukan suatu perjanjian, adapun perjanjian tersebut berisi bahwa pemilik tanah memberikan ijin kepada developer untuk mengelola tanahnya dengan cara membangun beberapa unit rumah toko dan rumah toko tersebut merupakan objek perjanjian yang akan dibagi oleh para pihak sesuai dengan kesepakatan.
Setiap perjanjian menganut asas kebebasan berkontrak, yang memberikan kebebasan untuk mengadakan dan menentukan perjanjian yang tidak bertentangan dengan undang-undang kesusilaan dan ketertiban umum. Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata yang mengatakan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Akta perjanjian bangun bagi yang berisi hak dan kewajiban para pihak merupakan akta yang dibuat dihadapan notaris yang bersifat autentik. Notaris merupakan pejabat umum yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan dengan kewenangan untuk membuat segala perjanjian dan akta serta yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. KUHPerdata dalam buku ketiga juga mengatur perihal hubunganhubungan hukum antara orang dengan orang (hak-hak perseorangan), meskipun mungkin yang menjadi obyek juga suatu benda. Hubungan hukum antara pihak yang satu dengan yang lain tidak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu tercipta oleh karena ada nya tindakan hukum/rechtshandeling.
Dalam setiap proyek properti yang di kembangkan dengan konsep menjadi developer tanpa modal, selalu ada tiga pihak yang berperan, yaitu:
Pertama adalah pemilik tanah yang setuju tanahnya dijiadikan proyek, walaupun tanahnya tidak dibayar tunai saat proyek akan dimulai.Perannya hanya menyediakan tanah tanpa ada kewajiban melakukan apapun dalam pelaksanaan proyek. Selain itu pemilik tanah juga tidak diharuskan mengeluarkan uang untuk pembiayaan proyek. Sebagai imbalan terhadap kepemilikan tanahnya, dia mendapatkan bagian keuntungan dari laba bersih proyek, selain itu tentu saja dia berhak atas harga tanahnya.
Yang kedua adalah developer yang melaksanakan pembangunan proyek dari awal sampai selesai. Perananya adalah bertanggung jawab terhadap jalannya proyek, mulai dari pengurusan legalitas dan perizinan, perencanaan, sampai pekerjaan pembangunan fisik proyek dan pemasaran. Sebagai pelaksanaan proyek, dia tidak wajib mengeluarkan biaya untuk membiayai proyek. Sama halnya dengan pemilik lahan, dia pun tidak berhak atas laba bersih proyek sebagai imbalan terhadap keahlian mengelola proyek yang dimilikinya.
Dan pihak akhir adalah investor yang membiayai seluruh kebutuhan proyek, mulai dari pengurusan legalitas dan perizinan, perencanaan, pekerjaan persiapan lokasi proyek, sampai pekerjaan pembangunan fisik proyek dan pemasaran. Tak ketinggalan, investor juga bertanggung jawab pembayaran unit terjual dan uang muka tanah kepada pemilik lahan jika disepakati ada pembayaran unit terjual dan uang muka. Sama dengan pemilik lahan dan developer sebagai imbalan terhadap modal yang disertakannya dalam proyek, dia berhak atas keuntungan proyek.
Hak dan kewajiban developer dan Investor secara umum diatur dalam undang-undang. Akta perjanjian bagi hasil berisi tentang hak dan kewajiban investor dan developer yang dibuat dihadapan Notaris sesuai dengan kehendak para pihak. Akta Perjanjian Bagi hasil merupakan kewajiban dan kewenangan Notaris membuatnya. Isi dalam akta perjanjian para pihak dibuat bebas oleh para pihak yaitu antara Pihak Investor dan Pihak Developer dan isi perjanjian tersebut mencerminkan sifat perjanjian timbal balik. Dalam perjanjian Bagi hasil kewajiban developer lebih banyak daripada kewajiban Investor dalam proses pelaksanaan perjanjian bagi hasil yang menyebabkan developer melakukan suatu perbuatan yang menimbulkan sengketa.
Berkaitan dengan belum adanya pengaturan perundang-undangan yang secara khusus mengatur tentang Perjanjian Bagi Hasil maka sangat diperlukan adanya peraturan perundang-undangan yang secara khusus mengaturnya. Hendaknya sebagai Investor untuk lebih berhati-hati dalam berencana melakukan bisnis perumahan, Investor harus memeriksa secara tepat kebenaran akan seluruh surat-surat, lokasi, dan fasilitas-fasilitas yang dipromosikan oleh pihak pengembang saat terjadinya penawaran.
Referensi
Kamaruddin dkk, Kamus Istilah Karya Tulis Ilmiah, Jakarta; Bumi Aksara, 2000
Agus Ahmad Nasrulloh, Pengaruh Bagi Hasil Terhadap Dana Pihak ketiga Perbankan Syariah di Indonesia, Jurnal Akutansi Vol 7, Nomor 1, 2012
Abdullah Saeed, Bank Islam dan Bunga, Yogyakarta : Pustaka Pelajar, 2008
Pusat Pengembangan Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Pelajar, Bandung: Remaja Doskarya, 2003
Muhammad, Tekhnik Perhitungan Bagi Hasil dan Profit Margin Pada Bank Syariah, Yogyakarta: UUI Press, 2004
Lukman Hakim, Prinsip-prinsip Ekonomi Islam, Jakarta : Erlangga, 2012
Moh. Koesno. 1992. Hukumadat sebagai Model hukum. Bagian I. Bandung. Penerbit Bandar Maju
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta,2004
Djaren Saragih, Hukum Adat Indonesia, Bandung:Tersito, 1984
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001
Suhrawadi, Etika Profesi Hukum, Jakarta: SInar Grafika, 1994
R. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Bandung: PT. Intermasa, 1982
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung : Alumni, 1986
Penulis: Alex Saputra Siregar Magister Hukum Universitas Lancang Kuning.
alexsiregar28@gmail.com Dosen Pengampu: Dr.Yeni Triani S.H.,M.H.